Jak vybrat vhodný pozemek pro stavbu? Pokračujeme!

4) Místní regulativy
Než se člověk definitivně rozhodne pro koupi konkrétního pozemku, měl by mít také již představu o tom, jak by měl budoucí dům vypadat a co od něj očekává (vzhled, tvar, velikost apod.) Je dost důležité zajít na příslušný stavební úřad a zjistit si k dané lokalitě co nejvíce informací ohledně možností plánované výstavby. Obce mají většinou územní nebo regulační plán, či jinak stanovené regulativy, kde je přesně dáno, co si můžeme a nemůžeme dovolit. Většinou je to maximální zastavěná plocha, daná v procentech podle velikosti pozemku, případně v metrech čtverečních, pokud se jedná o pozemek s číslem evidenčním. Počet podlaží, která můžeme vybudovat. V některých oblastech to může být jen jednopodlažní zástavba bez obytného podkroví (s jedním podzemním podlažím), ve většině případů jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví, i když jako rodinný dům je ve stavebním zákoně charakterizována stavba až o dvou nadzemních podlažích a obytném podkroví. Zásadní může být tvar a sklon střechy, se sedlovou problém není, ale pokud chceme už třeba jiný sklon než je „běžný“, tedy třeba méně než 22° (což je „bezpečný“ sklon pro většinou střešních krytin), pak i to mlže být problém. O jiném tvaru střechy, jako je například „moderní“ pultová střecha nebo plochá střecha, ani nemluvě. Z těch méně důležitých to může být např. typ střešní krytiny, uliční čára, výška a vzhled plotu z ulice apod. Jsou to docela důležité věci, které nás mohou ve finále poněkud zbrzdit v rozletu a znepříjemnit nám život. Můžeme například žádat o změnu územního rozhodnutí, pokud se jedná třeba o nově budovanou lokalitu, na kterou je již vydané, ale nemůžeme počítat nikdy se 100% úspěchem. A proto se vyplatí zjišťovat tyto věci s předstihem, než uděláme zásadní krok.

5) Technické parametry pozemku
Stavba rodinného domu nebývá většinou příliš složitá ve srovnání s veřejnou výstavbou, ale i tady se vyplatí nezapomenout na technické parametry pozemku, protože některé věci mohou pak stavbu poměrně dost prodražit. Jednak je to již zmíněná možnost napojení na veřejnou infrastrukturu, protože pokud se nemůžeme napojit např. na obecní kanalizaci, může to mít dost nepříjemný dopad, jak z hlediska komfortu, tak financí vynaložených na adekvátní řešení i pozdějších provozních nákladů. Dále také dopravní obslužnost a možnost přístupu k pozemku. Dále je dobré si zjistit, zda byl v dané lokalitě či přímo na pozemku někdy prováděn inženýrsko-geologický průzkum a jaké jsou jeho případné výsledky. Zejména základové poměry v místě stavby a hladina spodní vody. Pro budoucí stavební řízení pak bude důležitý i radonový průzkum pozemku. Je dobré nezapomenout také prověřit to, zda nejsou na pozemku nějaká chráněná území (památková či přírodní) a nebo jiná ochranná pásma (např. v blízkosti trafostanic, vedení VN apod.).

Závěr: Výběr pozemku tedy není vůbec jednoduchá věc a vyplatí se pečlivě vybírat a nedat na první dojem, i kdyby byl sebelepší. Může se pak stát, že nebudeme moci nejen stavět podle svého gusta, ale třeba také vůbec nikdy. Při výběru pozemku přejeme odvážlivcům šťastnou ruku a pevné nervy. Zahojit si je můžete třeba při spolupráci na projektu s naším ateliérem!

Shrnutí:
Lokalita
– charakter sídla a jeho velikost (město, vesnice, satelitní městečko)
– poloha v obci (centrum, samota, vzdálenost od okolní zástavby)
– vzdálenost od většího města či místa současného bydliště, zaměstnání apod.
– dostupnost veřejné dopravy (bus, vlak, mdh)
– občanská vybavenost (škola, školka, lékař, obchod)

Vlastnosti pozemku
– orientace ke světovým stranám (jižní, západní orientace pozemku, důležité při návrhu nízkoenergetického či pasivního rodinného domu)
– zohlednění povětrnostních vlivů (pozemek je chráněn okolní zástavbou nebo je na „větrné hůrce“, vliv větru, hnaného deště)
– tvar terénu (rovinatý nebo svažitý pozemek, možnost odtoku povrchových vod a jejich případné hromadění na pozemku)
– tvar pozemku (vhodné rozměr a poměry stran, které nebudou vyžadovat atypický tvar domu)

Infrastruktura
– dostupnost inženýrských sítí v blízkém okolí a možnost připojení
– dopravní dostupnost (příjezd po zpevněné komunikaci obecní nebo podíl na přístupové cestě, nikdy ne pouze „na dobré slovo“)

Místní regulativy
– zastavitelná plocha
– uliční čára
– podlažnost stavby
– tvar a sklon střechy
– vzhled plotu apod.
– ochranná pásma a území

Technické parametry pozemku
– inženýrsko-geologický průzkum – charakter podloží, spodní voda
– radonový průzkum pozemku – radonové riziko
– napojení na veřejnou infrastrukturu

V neposlední řadě – dobří sousedé 🙂